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Was Immobilienmakler wirklich machen und warum es Sinn macht, über einen Makler zu kaufen und zu verkaufen.

Es ist wohl verlockend, über ein Inserat seine Immobilie am Markt anzubieten und an einen Interessenten direkt zu verkaufen. Wozu sollte man einen Makler dafür bezahlen, was man doch selber machen kann?

Privatinserat, wie cool! Da spart man sich die Provision für den Makler. Man kann das doch direkt kaufen.
Doch Achtung: Nicht selten sind daraus schon böse Überraschungen für beide Seiten entstanden. Ein Makler macht mehr, als eine Wohnung herzuzeigen und den Verkauf abzuwickeln.

Evaluierung des Marktwertes

Die angebotenen Liegenschaften werden professionell bewertet und eine realistische Bandbreite für den Verkaufspreis wird mit dem Verkäufer besprochen. Eine Liegenschaft, die über einen Makler zum Verkauf angeboten wird, ist nicht zu billig und nicht zu teuer. Kein Abgeber muss sich im Nachhinein ärgern, dass er sein Objekt zu günstig verkauft hat. Und überzogene Kaufpreisvorstellungen haben in einem Maklerinserat auch keinen Platz. Natürlich hat jede Seite ihre Vorstellungen, nämlich möglichst günstig kaufen und möglichst teuer verkaufen. Aber seine Arbeit für hoffnungslos überzogene Preisvorstellungen zu verschwenden, dafür hat ein Makler keine Zeit.

Prüfung der Unterlagen

Ein Makler prüft alle kaufrelevanten Unterlagen im Bauakt beziehungsweise bei der Hausverwaltung. Ein Laie kann sich schwer vorstellen, wie oft hier große und kleine Tücken lauern. Werden die Käufer nicht über alle entscheidungsrelevanten Umstände aufgeklärt, kann es für beide Seiten zu bösen Überraschungen kommen. Besonders im Bereich der gebrauchten Einfamilienhäuser ist ein Blick in den Bauakt extrem wichtig. Aber auch bei Eigentumswohnungen gibt es Dinge zu beachten, die ein Laie nicht sofort sieht. Sogar Grundstücke können oft erstaunliche Überraschungen bieten.

Einfamilienhaus

Der Verkäufer haftet dafür, dass sein Haus ordnungsgemäß bewilligt ist. Bei Unregelmäßigkeiten sollte ein Käufer nachweislich darüber informiert werden. Es gilt zu prüfen: Baubewilligung, Benützungsbewilligung, Einreichplan (sind alle Nebengebäude bewilligt?), Flächenwidmung, Risikozonen etc. Kurzum: Ist mit dem Bestand baurechtlich alles im grünen Bereich? Der Fachmann spricht hier vom Konsens. Leider kommt es öfter vor, dass der Konsens nicht vollständig gegeben ist. Die Palette reicht von nicht für Wohnzwecke bewilligten Dachräumen, fehlenden Benützungsbewilligungen bis hin zu nicht bewilligungsfähigen Schwarzbauten. Die Sanierung solcher Angelegenheiten kann teuer werden. Käufer können von ihren Verkäufern Schadenersatz einklagen.

Wohnungen

Auch wenn Eigentumswohnungen meist einfacher gelagert sind, sind auch hier nicht immer alle Verkäufe unproblematisch. Parkplätze stellen speziell in verdichteten Stadtgebieten ein häufiges Thema dar. Steht der Parkplatz im Eigentum, ist er Zubehör, ist er nur gemietet und ist
die unbefristete Nutzung gesichert? Laien haben da oft falsche Vorstellungen, wie „ihr“ Parkplatz rechtlich abgesichert ist. Auch anstehende Sanierungen des Gesamthauses haben schon öfter für unangenehme Überraschungen gesorgt. Denn wenn die Eigentümergemeinschaft kaum
Rücklagen angespart hat, muss dafür ein Kredit aufgenommen werden. Und das kann teuer werden. Allfällige mietrechtliche Beschränkungen im Falle einer Vermietungsabsicht sind die Kür des erfahrenen Maklers. Sie ahnen nicht, welche Überraschungen diverse Gesetzesvorschriften zu bieten haben.

Grundstücke

Wer meint, dass bei einem unbebauten Grundstück alles einfach ist, der täuscht sich. Nicht einmal die Größe des Grundstückes ist anhand des Grundbuchauszuges gesichert, solange es nicht im Grenzkataster eingetragen ist. Abzuklären sind allfällige Abtretungsverpflichtungen, Flächenwidmung, Bebauungsvorschriften, mögliche Bausperre, sonstige bauliche Auflagen, Risikozonen etc. Auch der Wert eines Grundstückes kann sich von ähnlichen Lagen sehr unterscheiden. Verschiedene Einflussfaktoren spielen dabei eine beachtliche Rolle.

Unsere Tipps für Verkäufer:

Seien Sie vorsichtig bei schnellen Standardbewertungen. Der Wert einer Liegenschaft kann ohne entsprechende Fachkenntnisse nicht seriös festgestellt werden. Erst eine Besichtigung vor Ort, die Prüfung relevanter Unterlagen sowie die Marktkenntnis eines Profis können den wahren
Wert einer Liegenschaft richtig erfassen. Prüfen Sie genau, was Sie verkaufen möchten. Häufig lauern Haftungsfallen, von denen ein Laie kaum etwas ahnt. Glauben Sie nicht, dass ein überhöhter Angebotspreis automatisch einen höheren Verkaufspreis bringt. Im Gegenteil. Anfänglich überzogene Preisvorstellungen enden oft in massiven Preisnachlässen, weil die Nachfrage stockt und man letztlich daran verzweifelt. Gut eingepreiste Immobilien verkaufen sich oft zu einem höheren Preis, und das noch in einem kürzeren Zeitrahmen.

Unsere Tipps für Käufer:

Gehen Sie sicher, dass bei Ihrer Wunschimmobilie auch in rechtlicher Hinsicht alles in Ordnung ist. Eine nachträgliche Schadenersatzklage gegen den Verkäufer ist keine befriedigende Lösung, wenn man in seiner Traumimmobilie glücklich leben will. Prüfen Sie nicht nur das Innere der
Wohnung, sondern auch den Bauzustand des Gesamtobjektes. Glauben Sie nicht an das ultimative Schnäppchen am Privatmarkt. Kein Verkäufer schenkt Ihnen etwas. Die am Markt angebotenen Immobilien sind von der Preisgestaltung entweder angemessen oder überzogen. Ein Profi übernimmt für Sie die Überzeugungsarbeit beim Verkäufer.